sep
6th

Los errores del Plan E

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Tras aceptar la situación caótica de la economía española, la actuación fue rápida e improvisada, y por desgracia errónea.  Recuerdo que por aquellos tiempos  -enero- muchas empresas estaban agonizando y solicitaban a los diferentes organismos y bancos cierta dosis de negociación para aflojar la cuerda que los ahogaba, pagos de ayuntamientos, deudas con Hacienda, devoluciones de Hacienda por IVA, cotizaciones a la SS, créditos con los bancos y papel negociable en el cajón del tesorero.  Y muchos pisos por vender.

Surge el Plan E, pero ante el asombro de todos se dirige principalmente, sobre todo en la parte propagandística, a los entes locales.  No olvidemos que los ayuntamientos han sido coparticipes de la gran bacanal inmobiliaria, unos por acción y otros por omisión, pero todos como parte responsable.  Hay que ver las cifras de gasto que no de inversión de los ayuntamientos durante estos años, sobre todo en el grupo A.

Pues bien como premio a esa política y como demanda secular a la falta de financiación local surge este premio.  Una aclaración semántica: cuando se habla de falta de financiación, en muchos casos significa exceso de despilfarro. Y  una solución esta en la contención del gasto, y abaratar el coste de los pactos de gobierno.

El premio consistía en inyectar dinero para obras publicas, básicamente locales, presentando los proyectos en un tiempo record.  A los ayuntamientos solo les queda la opción de desempolvar viejos proyectos y viejas demandas, y aprovechar las que ya estaban en marcha, el tiempo es fundamental para beneficiarse de este dinero.  Estas prisas se han ido pasando en los demás estadios: licitación, adjudicación y ejecución, falta ver en la liquidación definitiva.

Los errores son los siguientes:

  • 1. Potencia la inversión en algunos casos el gasto local, de forma errática y alocada, avalando las políticas anteriores sean buenas o malas en contra de un política de austeridad, y siempre con cargo al déficit del Estado .
  • 2. No se potencia el empleo productivo, el de largo plazo.
  • 3. Deja fuera a las empresas que realmente necesitaban menos presión y algo de ayuda, potenciando a las de siempre a mantener la obesidad y la opulencia.

Este ultimo punto es importante, para licitar e incluso para ser subcontratado, es necesario reunir una serie de condiciones que muchas empresas no han sido capaces de alcanzar simplemente por cuestiones burocráticas, a veces por el simple de hecho de falta de negociación.

Los millones empleados para el Plan E hubiesen estado mejor empleados en solventar problemas de devoluciones de IVA, rebajas de cargas sociales negociadas, avales a los pagares no aceptados por los bancos, compra de promociones privadas para convertirlas en protección oficial…etc

En situaciones difíciles, cuando todas las partes tienen dificultades y posibilidad de perdidas, hay que aprender a salvar los muebles, A NEGOCIAR, a diferir el beneficio y todas las posibles ventajas a cambio de que todos o la mayoría se salven.

Los bancos y entidades financieras han perdido mucho dinero y han acumulado muchos pisos por atenerse al “Procedimiento” y no dejar capacidad de negociación a los directores para salvar y aplazar lo que ya tiene difícil solución.

TODAS ESTAS SOLUCIONES NO NECESITAN ENDEUDAMIENTO SOLO RENUNCIA TEMPORAL A GANACIAS DESMEDIDAS.

may
1st

Manos a la obra (II)

burbujaLa crisis financiera americana como consecuencia de las hipotecas basura no esta en la raíz de la crisis inmobiliaria autóctona, echar las pelotas fuera y hacerse el loco puede ser una estrategia electoral correcta, pero las crisis tienen su origen en factores que se van mostrando en el tiempo y que maduran antes de reventar, la crisis no estaba agazapada ni aparece por arte de magia, ni es tan severa como la pintan, es el pánico como consecuencia del miedo y el miedo como consecuencia de los bocazas que se ganan la vida haciendo titulares, los que aceleran situaciones predecibles y controlables. Lo primero que debemos hacer es felicitar a todos los expertos y analistas por sus caros y certeros estudios donde siempre negaban la existencia de una burbuja inmobiliaria y lo segundo, recelar de los políticos que se lo han creído.

El suelo, es sin duda uno de los factores más importantes y decisivo en el proceso de promoción inmobiliaria, en los costes de fabricación de una vivienda tiene la repercusión mas alta, con diferencia. llegando incluso al 40 %.

La carestía de la vivienda empieza por ahí, la puja de las promotoras por conseguir suelo de ejecución directa ha hecho que la materia prima sea el origen de muchos males, el precio pagado en la mayoría de los casos incluye una prima no declarada que el promotor debe recuperar del mismo modo. Esta prima no esta incluida en sus escandallos. El negocio de la promoción inmobiliaria encuentra así al primer actor que sin arriesgar nada resulta el más beneficiado. empieza el “coge el dinero y corre“.

La vivienda es un derecho y su sector es estratégico, por tanto dentro de la libertad de mercado deben articularse mecanismos capaces de intervenir y corregir aquellas anomalías que el propio mercado no sea capaz corregir, se deben articular sistemas para eliminar intermediarios innecesarios, revendedores, “inversores” y todo aquel elemento que pretende dinero fácil a costa de las necesidades de otros.

No debe consentirse la vivienda como inversión especulativa, si alguien quiere acumular viviendas, que sea a base de una gran presión fiscal.

Invertir en vivienda debe ser para devolverla inmediatamente al mercado en forma de alquiler, con precios de alquiler por supuesto regulados, el negocio del alquiler debe ser un sector de carácter publico, con un marco de actuación propio y totalmente transparente para las dos partes, por ejemplo, con precios de alquiler que no superen un algoritmo con respecto al IBI.

Por ultimo culpar al promotor del alza de la vivienda es cómodo y fácil, pero no del todo justo, todos los industriales e industrias que viven de este sector se han subido al carro de los beneficios fáciles, y todos han aumentado los precios de forma injustificada con la pretensión de “coger cacho” del pastel, siendo el promotor el único que realmente corre riesgo como empresario, y como tal ha visto como sus márgenes se los han ido comiendo todos, uno por uno de los muchos y malos actores de esta película, que ahora reparten sus oscar.

abr
14th

Los ministros y ministras.

bibianaaido Los políticos no han de ser grandes especialistas en ningún tema para gobernar o gestionar, para suplir estas carencias en la profundidad de los pormenores, están los técnicos y los equipos de profesionales que las administraciones tienen.  Esto no quita para que el político con responsabilidades en algún eslabón de poder no tenga idea del ámbito en el que se mueve, y esto sucede muy a menudo, y a esta ineficacia la suelen llamar discreción y trabajo, pero queda reflejada en el silencio o la gresca de su gestión, o en la incapacidad del ministerio para solventar los problemas de su ámbito, ahí tenemos el Ministerio de la Vivienda que en cuatro años, solo ha servido para acompañar y certificar una crisis anunciada, o el de Industria con todos los monopolios y abusos en los servicio y los precios en telecomunicaciones y suministros básicos.

No hace falta ser un especialista, pero si estar dotado o dotada de cierto sentido común y alguna experiencia y algunos conocimientos, los suficientes para discernir lo bueno de lo malo,  y que se puede hacer para solucionarlo.

Enhorabuena al nuevo gobierno por la cantidad de records que ha conseguido sin empezar a gobernar:

  1. Más hombres que mujeres.
  2. Una mujer en Defensa
  3. La ministra más joven

y algún otro más de menor calado.

En cualquier caso mucha suerte para este gobierno, nervio y ansia, para afirmar en forma de aciertos todos los records y evitar que caigan en la cursilería después de la fiesta y los cohetes.

abr
11th

El agua hay que pagarla

Factura del agua Las cosas no cambian, como siempre, cuando hay un problema lo primero es mirar a otro lado y casi siempre es donde están los ciudadanos y consumidores, “LOS CULPABLES”, ahora con la GUERRA INSOLIDARIA DEL AGUA, sucede lo mismo, ya surgen las voces de que el agua hay que pagarla. ¿Aun más? ¿Habrá que hipotecarse hasta las cejas como ha sucedido con la vivienda?

¿Tenemos la culpa los consumidores? En la imagen hay una muestra obvia de que el agua se paga y cara, incluso sin consumirla.

Algún día tendremos que ser serios en el planteamiento de los problemas y acometer sus soluciones con valentia, el agua se paga y se paga cara, por supuesto que como sucede con otros bienes básicos, el valor de uso es infinitamente superior a su precio, todo lo contrario que sucede con un diamante cuyo precio es infinitamente superior a su valor de uso.

Recuerdo en los años de niñez, en el pueblo, donde no existían canalizaciones de agua corriente (de boca) como se organizaban nuestros padres, tenían dos clases de agua, la que contenía el cántaro apta para beber, y la que se sacaba del pozo (mas dura) y de la lluvia apta para lavar la ropa y otros usos sanitarios, un cántaro en los años 60 costaba una peseta, que se pagaba al aguador, un señor que con una cuba sacaba agua de un pozo de agua potable o menos dura y la vendía casa por casa, supongo que ahora este señor será accionista de Agbar.

Subir el agua de precio no es solución al problema de su escasez, nunca lo es para un bien VITAL Y BASICO, el precio es una barrera antisocial y errónea, ya que su consumo estaría dirigido a las personas con mayor poder adquisitivo, los hijos de los menos afortunados (de fortuna) tendrían menos necesidades de lavarse que los más ricos, el rico se lavaría en piscina y el pobre en palancana.

Por tanto sobran comentarios con soluciones de precio, dadas desde un cómodo sillón en una tertulia o desde la seguridad de saberse en un buen punto de partida para superar los finales de mes.

dic
12th

¿Inversión o especulación?

inmob.jpgHemos llegado al fin, y ello a pesar de las múltiples advertencias y un sin fin de indicadores que lo presagiaban, la burbuja inmobiliaria ha pinchado, de los indicadores, el mas importante no parte de estudios ni estadísticas de esos que los lobbys del sector encargan a precios desorbitados y emplean a forma de santo santorun en conferencias y ruedas de prensa, no, el indicador más fiable en estos casos es el sentido común y la razón, la realidad que muerde de forma fría y contundente a todos los ciudadanos que por necesidad han tenido que ir al mercado inmobiliario.
Dejar claro antes de comenzar la importancia del concepto y su utilización, dirigido y utilizado, el concepto es un arma de manipulación tremendamente efectivo, y confunde cuando se mezclan de forma erronea en mercados de primera necesidad como el de la vivienda, una necesidad que viene reconocida en nuestra constitución y que de hecho tiene un Ministerio cuyas funciones son un misterio. Los conceptos son importantes y delimitan perfectamente el tema, en el sector de la vivienda solo hay dos agentes inversores, el promotor, como empresario que corre un riesgo, y el comprador final, pero solo el comprador que le dará el uso que tiene: el de vivienda. Al comprador de viviendas para alquiler lo dejaremos de momento en el limbo. Hay otro tipo de compradores que son puramente especuladores en un mercado de primera necesidad, alguien se imagina tolerable especular con el agua o el aire, o la educación, se imaginan especular con la sanidad, del mismo modo me resulta inaceptable especular con la vivienda y llamarlo con el beneplácito de todos inversión. Confundir los términos es confundir la esencia del problema.
Otro error es intentar calar el mensaje de que hay crisis, nada más erróneo, y menos en el sector de la vivienda, cuya necesidad no ha mermado sino que crece, la necesidad de vivienda es acuciante. Lo que el mercado ha determinado que debe llegar a su fin son los precios, al menos la escalada aberrante a la que nos tenia acostumbrados, los especuladores y los empresarios de dinero fácil han tensado tanto la cuerda -con el beneplácito de las administraciones- que la cuerda se ha roto.
La situación por tanto es una oferta a unos precios desorbitados y unos compradores que no pueden comprar, pero que están ahí, quien ya ha desaparecido es el especulador, ocupado en estos momentos en vender todas las viviendas que retiro del mercado a unos buenos precios y que tras la maduración ha multiplicado por 5 o más.
El mercado en estas situaciones tiene un elemento corrector claro, los precios hay que adaptarlos a los costes, como en cualquier industria, teniendo en cuenta el precio final que el mercado esta dispuesto a pagar. Tratándose de vivienda este proceso hay que hacerlo con exquisitez y respeto al derecho básico que supone disponer de una vivienda. Todo lo demás es puro atraco y desmán, en un sector que como industria es fundamental para cualquier país.